ناموازنه جمعیتی در شمال و جنوب مرکز - وبلاگ چاپارها

به گزارش وبلاگ چاپارها، تهران (پانا) - گسل جمعیتی شمال-جنوب تهران در فاصله ابتدا تا انتهای دهه90 تشدید شد. رشد خاموش شکاف خدمات سکونتی و ارزش املاک بین پنج منطقه اول و 12 منطقه جنوب شهر در سال های اخیر باعث شده است نقاط مرغوب مرکز در رشد جمعیت از منطقه ها فقیر سبقت بگیرد. جمعیت منطقه ها شمالی در خاتمه دهه90 نزدیک به 50درصد افزایش یافت؛ درحالی که این نرخ برای جنوب شهر 24درصد بوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، این شرایط سبب افزایش سهم جمعیتی منطقه ها محدود و در مقابل، کاهش سهم منطقه ها وسیعی از نیمه جنوبی از پذیرش جمعیت نو شده است. آنالیز ها نشان می دهد تمایل به زندگی در منطقه ها برخوردار- به وسیله افرادی که استطاعت مالی دارند- از یکسو و ناتوانی کم درآمدها از زندگی حتی در منطقه ها کم برخوردار تهران از سوی دیگر باعث شده است آهنگ رشد جمعیت در دو نیمه مرکز هماهنگ نباشد؛ به طوری که بخشی از ساکنان جنوبی طی سال های جهش قیمت به حومه رفتند و بخشی از جابه جایی های بین منطقه ای نیز عمدتا به سمت بالای شهر بوده است. این دو قطبی، 4پیامد به همراه دارد.

رصد تحولات جمعیتی شهر تهران در یک دهه گذشته از تشدید گسل جمعیتی بین شمال و جنوب مرکز خبر می دهد. آنالیز های این رسانه با استناد به آمارهای رسمی درخصوص تحولات جمعیتی دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران و بعلاوه آمار ساخت وساز واحدهای مسکونی نشان می دهد، مرکز با سرعت قابل توجه در حال دوقطبی شدن و تشدید شرایط دوقطبی است.

اطلاعات مربوط به عرضه نو مسکن در یک دهه اخیر، آمارهای برگرفته از آمارنامه شهرداری تهران و بعلاوه داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد، در یک دهه گذشته، نرخ رشد جمعیت به لحاظ تعداد خانوار در منطقه ها شمالی نسبت به منطقه ها جنوبی مرکز به مقدار قابل توجه و با فاصله محسوس، بیشتر بوده است. این در حالی است که سهم جمعیت شمال نسبت به منطقه ها جنوبی تهران نیز در این بازه زمانی -سال های 90 تا 99- افزایش یافته است. به این معنا که طول دهه 90، هم سرعت رشد جمعیت به لحاظ تعداد خانوار در نیمه شمالی مرکز بیشتر از نیمه جنوبی تهران بوده و هم سهم جمعیت نیمه شمالی نسبت به سهم جمعیت نیمه جنوبی از کل جمعیت شهر تهران، به طور محسوس افزایش یافته است.

آنالیز ها نشان می دهد گسل جمعیتی بین منطقه ها شمال و جنوب شهر تهران در حال افزایش است و این موضوع خود را در شکل سرعت قابل توجه افزایش تعداد و سهم خانوارهای ساکن در منطقه ها شمالی در مقایسه با خانوارهای ساکن در منطقه ها جنوبی تهران نشان می دهد.

برآوردها در مورد شرایط جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران و 12منطقه جنوبی مرکز (منطقه ها 9 تا 20)، حاکی است، ساختار جمعیتی مرکز در یک دهه اخیر با سرعت بالا به سمت دوقطبی شدن حرکت نموده است. تعداد خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر تهران نه تنها با سرعت رشد معادل رشد تعداد خانوارهای ساکن در 5منطقه اول شمالی رشد ننموده که همزمان با افزایش سهم خانوارهای ساکن در منطقه ها شمالی، سهم جمعیت ساکن در منطقه ها جنوبی (9 تا 20) به مقدار محسوس افت نموده است. یافته ها از شناسایی دو علت مهم در تشدید گسل جمعیتی بین منطقه ها شمال و جنوب شهر تهران خبر می دهد؛ ضمن آنکه دیدگاه های کارشناسی به دست کم چهار پیامد یا اثر منفی دوقطبی شدن نظام سکونتی در شهر تهران اشاره دارد.

رشد دو برابری جمعیت شمال

آنالیز ها با تکیه بر آمارهای موجود از تحولات جمعیتی منطقه ها مختلف شهر تهران نشان می دهد، نرخ رشد جمعیت به لحاظ تعداد خانوار در 5منطقه اول شهر تهران که در نیمه شمالی و گران قیمت تر شهر واقع شده اند، حدود دو برابر نرخ رشد جمعیت در 12منطقه جنوبی شهر تهران (منطقه ها 9 تا 20) در یک دهه اخیر بوده است.

برآوردهای صورت گرفته نشان می دهد در فاصله سال های 90 تا 99، جمعیت 5 منطقه اول شهر تهران (منطقه ها یک تا پنج) به لحاظ تعداد خانوار ساکن در این منطقه ها، 45درصد رشد نموده است. این در حالی است که جمعیت ساکن به لحاظ تعداد خانوار در منطقه ها 9 تا 20 مرکز که در نیمه جنوبی شهر تهران قرار دارند در این بازه زمانی (دهه 90)، تنها 24 درصد رشد نموده است.

منطقه ها یک تا 5 شهر تهران، منطقه های هستند که در نیمه شمالی شهر واقع شده اند، قیمت زمین و مسکن در آنها با فاصله قابل توجه از منطقه ها جنوبی بالاتر است و در واقع منطقه ها گران قیمت مرکز هستند و از سوی دیگر مقدار دسترسی شهفرایندان به سرانه های خدمات شهری و امکانات زیربنایی و روبنایی با فاصله محسوس در آن ها بیشتر از منطقه ها جنوبی است. در مقابل منطقه ها 9 تا 20 که در نیمه جنوبی مرکز واقع شده اند منطقه های کم برخوردار به لحاظ سرانه ها وامکانات زیست شهری محسوب می شوند که بعضی محلات واقع در این منطقه ها با فقر خدمات وامکانات روبرو هستند. رشد نزدیک به دو برابری جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران (به لحاظ تعداد خانوار) در یک دهه گذشته در مقایسه با جمعیت ساکن در منطقه ها نیمه جنوبی مرکز به افزایش سهم جمعیت شمال شهر تهران از کل جمعیت مرکز، همزمان با کاهش سهم جمعیت منطقه ها جنوبی منجر شده است.

برآوردها نشان می دهد سهم جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران (منطقه ها یک تا پنج) از کل جمعیت مرکز به لحاظ تعداد خانوار، از 36درصد در ابتدای دهه 90 به 40درصد در سرانجام این دهه (سال 99) رسیده است. این در حالی است که سهم جمعیت ساکن در جنوب مرکز (منطقه ها 9 تا 20)، در همین بازه زمانی (ابتدای دهه90 به انتهای آن) از نزدیک 50درصد به 44درصد کاهش یافته است. این در حالی است که با توجه به تعداد بیشتر منطقه ها جنوبی شهر تهران در مقایسه با تعداد منطقه های که در نیمه شمالی شهر واقع شده اند، این موضوع به معنای ایجاد و تشدید گسل جمعیتی بین دو نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران است. در واقع، آنچه از این آمارها قابل استنباط است آنکه نظام سکونتی و جمعیتی در شهر تهران با سرعت قابل توجه در حال دو قطبی شدن وتشدید شرایط دوقطبی است.

آمارها نشان می دهد در سرانجام دهه90 حدود یک میلیون و 248هزار خانوار ساکن 5منطقه اول شهر بوده اند. بعلاوه حدود یک میلیون و412هزار خانوار نیز ساکن در منطقه ها 9 تا 20 مرکز بوده اند.

تخلیه خاموش تهران قدیم

رصد فرایند 10سال اخیر تغییرات مربوط به تعداد خانوارهای ساکن در دو نیمه شمالی و جنوبی مرکز نشان می دهد، نوعی جریان مربوط به تخلیه سکونتی به شکل خاموش و زیرپوستی در منطقه ها سنتی و نیمه جنوبی تهران آغاز شده و رخ داده است. در واقع این فرایند ده ساله نشان می دهد، عقب ماندگی نرخ رشد جمعیتی به لحاظ تعداد خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر تهران نسبت به رشد محسوس تعداد خانوارهای ساکن در 5منطقه اول شهر، تهران را به سمت کاهش محسوس سهم منطقه ها جنوبی از کل جمعیت مرکز و به تدریج، تخلیه خاموش منطقه ها نیمه جنوبی راهنمایی می نماید. آنالیز ها از شناسایی دو علت مهم در بروز این تخلیه جمعیتی حکایت دارد.

در واقع در یک دهه گذشته دو خروجی یا دو جهت تخلیه جمعیتی در جنوب مرکز شکل گرفته یا اگر در سال ها و دهه های قبل وجود داشته نیز در دهه 90 تشدید شده است.

اولین جهت یا اولین خروجی جمعیت تهران قدیم، جهتی است که بخشی از جمعیت وخانوارهای ساکن در این منطقه ها یا جمعیت نوی را که می توانست در این منطقه ها ساکن گردد، به سمت نیمه شمالی تهران راهنمایی نموده است. در پی بعضی سیاست های شهرسازی مانند فروش تراکم مازاد (اضافه تراکم) و بعلاوه افزایش تیراژ ساختمانی در منطقه ها شمالی تهران، بخشی از خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر که از توانمندی مالی کافی برای سکونت در منطقه ها گران قیمت تر و برخوردار از امکانات و سرانه های شهری بهتر و بیشتر برخوردار بودند از نیمه جنوبی تهران خارج و در نیمه شمالی مرکز ساکن شدند. بعلاوه بخش قابل توجهی از خانوارهای نو نیز ساکن منطقه ها شمالی شدند. در واقع یک کانال خروجی جمعیت از منطقه ها جنوبی به سمت منطقه ها شمالی بوده است که در واقع استفاده نمایندگان از این کانال، افراد برخوردار و توانمند از نظر مالی بوده اند. خروجی دیگر اما، مربوط به مجرای ایجادشده برای فقرا و افراد کم برخوردار با سطح توان مالی کم بوده است که در یک دهه اخیر به علت افزایش شدت فقر و کاهش قدرت خرید، به ناچار از شهر تهران و منطقه ها جنوبی، به حاشیه های مرکز پرتاب شده اند.

دلایل جاماندگی جمعیتی جنوب شهر

نرخ رشد جمعیت در 12منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران (9تا20)، در حالی از نرخ رشد جمعیت در 5منطقه اول شهر تهران با فاصله محسوس کمتر بوده است (حدود یک دوم) که آنالیز ها از شناسایی دست کم دو علت مهم در بروز جاماندگی جمعیتی در این منطقه ها، خبر می دهد.

اولین علت جاماندگی رشد جمعیت منطقه ها جنوبی از منطقه ها شمالی مرکز به ضعف خدمات و سرانه های شهری در منطقه ها پایین تر شهر نسبت به منطقه ها نیمه شمالی تهران مربوط می گردد. درحالی که در بعضی از محله ها و منطقه ها شمالی تهران، سرانه های کافی برای سکونت شهری در دسترس شهفرایندان است و حتی در بعضی آیتم ها شرایطی بالاتر از استاندارد مطلوب سکونتی در اختیار ساکنان واقع شده است، در تعداد قابل توجهی از منطقه ها واقع در نیمه جنوبی تهران، شهفرایندان با فقر خدماتی و سرانه های شهری روبه رو هستند. از این رو، از سال های گذشته تا به امروز، تمایل به سکونت در نیمه شمالی تهران به سرعت در بین ساکنان این منطقه ها توسعه یافته است. به گونه ای که عمده خانوارها به محض برخورداری از توانمندی مالی برای جابه جایی بین دو نیمه شمالی و جنوبی مرکز، اقدام به مهاجرت از نیمه جنوبی و سکونت در نیمه شمالی شهر می نمایند.

علت دوم به شرایط بازار ملک در نیمه شمالی تهران مربوط می گردد. آمارهای رسمی نشان می دهد در یک دهه اخیر یعنی در فاصله ابتدای 90 تا سرانجام 99، تیراژ واحدهای مسکونی که با فروش تراکم (واگذاری تراکم مازاد)، در نیمه شمالی شهر تهران ساخته شد، تقریبا سه برابر واحدهای ساخته شده با تراکم اضافه در نیمه جنوبی شهر بود. در ظاهر این طور به نظر می رسد که اعطای تراکم اضافه برای ساخت مسکن به علت افزایش تیراژ عرضه به بازار، منجر به کاهش قیمت ها یا توقف سرعت بالای رشد قیمت مسکن در منطقه ها شمالی می گردد. اما واقعیت چیز دیگری است. به علت محدودیت زمین قابل ساخت در تهران، اعطای اضافه تراکم یا همان تراکم مازاد، منجر به ایجاد ارزش اضافه نموده برای زمین و در نتیجه رشد تصاعدی و قابل توجه قیمت آن می گردد. چون با اعطای مجوز ساخت طبقات بیشتر به سازنده ها، کسب سود وبازده سرمایه گذاری دراین منطقه ها به مقدار محسوسی افزایش خواهد یافت. این موضوع در وهله اول منجر به افزایش قیمت مسکن وثبت تورم ملکی قابل توجه در منطقه ها شمالی شده است. چسبندگی قیمت و سرایت تورم ملکی از منطقه ها شمالی به منطقه ها جنوبی، قیمت مسکن در منطقه ها نیمه جنوبی شهر را نیز افزایش داده است. در واقع به علت وجود رابطه قیمتی بین بازار مسکن در منطقه ها شمالی وجنوبی شهر تهران، افزایش قیمت مسکن در نیمه شمالی در حکم آسانسور یا بالابر قیمت در منطقه ها جنوبی عمل نموده و بازار ملک در تهران قدیم را نیز تحت تاثیر قرار می دهد. در نهایت با این تحرک ملکی، فرد یا خانواری که استطاعت همراهی با این موج تورمی را داشته باشد، به بازار مسکن منطقه ها شمالی وارد می گردد و فرد یا خانواری که توان مقابله با این سطح تورم را نداشته باشد به ناچار و به صورت اجباری به حاشیه شهر پرتاب خواهد شد.

نمونه این موضوع را طی دوره اخیر جهش قیمت مسکن در شهر تهران می توان مشاهده کرد. جهش قیمت مسکن از سال97 در تهران آغاز شد. همزمان با ادامه دامنه جهش، در سال98، مستاجرها و متقاضیان مسکن که توان مقابله با موج تورمی ایجادشده در بازار مسکن را نداشتند به ناچار به شهرهای حومه ای اطراف تهران رفتند و در این شهرها ساکن شدند. این در حالی است که این رویداد از سال99 در بخش سرمایه گذاری بازار مسکن نیز رصد شد. همزمان با خروج بخشی از تقاضای مصرفی غیربرخوردار از توان مقابله با جهش ملکی شهر تهران، بعضی از سرمایه گذاران نیز که دیگر قادر به سرمایه گذاری ملکی در تهران نبودند به شهرهای حومه ای وارد شدند واقدام به سرمایه گذاری در این منطقه ها کردند. آنالیز ها وتحقیقات میدانی ما که در روزهای اخیر و در همین صفحه منتشر شد، نشان داد از ابتدای امسال تا به امروز، بازده سرمایه گذاری (سرعت رشد قیمت مسکن) در شهرهای نو اطراف تهران به علت همین موج مهاجرتی متقاضیان، بیش از سرعت رشد قیمت مسکن از ابتدای امسال تا به امروز در شهر تهران، بوده است. این مقدار به طور میانه به حدود دو برابر رسیده است.

چهار پیامد گسل جمعیتی

آنالیز ها در حالی از تشدید دو قطبی جمعیتی بین نیمه شمالی و جنوبی مرکز حکایت دارد که دست کم چهار پیامد مهم در ارتباط با تداوم این شرایط قابل شناسایی است.

تشکیل کلونی های فقر و ناهنجاری، حرکت منطقه ها جنوبی به سمت متروکه و خالی از سکنه شدن در طول زمان، اختلال در پدیده اختلاط اجتماعی و مالی و توسعه آسیب های ناشی از تشدید اختلاف طبقاتی و ناموازنه جمعیتی که منجر به تشدید فشار سکونتی، خدماتی و ملکی روی جمعیت ساکن در نیمه بالایی شهر می گردد از جمله مهم ترین پیامدهای تداوم تشدید گسل جمعیتی بین شمال و جنوب تهران است. آنالیز ها نشان می دهد عقب ماندگی رشد جمعیت منطقه ها جنوبی تهران می تواند در آینده منجر به ایجاد کلونی های فقر و ناهنجاری گردد؛ چراکه خطر خروج جمعیت توانمند از این محدوده ها می تواند اختلاط جمعیتی، مالی و اجتماعی را در محلات تهران قدیم مختل کند. در نتیجه آسیب های اجتماعی در این محلات افزایش یابد و دامنه آن به منطقه ها شمالی نیز کشیده گردد. ضمن آنکه هجوم جمعیتی به نیمه شمالی می تواند این منطقه ها را نیز با بحران های شهری همراه کند و دسترسی شهفرایندان به سرانه های شهری و خدماتی را کاهش و التهاب ملکی را در آنها افزایش دهد. از سوی دیگر خطر متروکه شدن و خالی از سکنه شدن بعضی محلات وجود دارد که باید به آن نیز توجه کرد.

علامت ناکارآمدی اقتصاد شهر

فردین یزدانی، کارشناس مسکن و صاحب نظر اقتصاد شهر با اشاره به اینکه افزایش گسل جمعیتی شمال و جنوب تهران یکی از نمودهای شاخص ناکارآمدی و نابسامانی اقتصاد ملی در وهله اول و اقتصاد شهری در وهله بعد است، اظهار داشت: در طول یک دهه اخیر همزمان با رشد بیشتر تعداد خانوارها در نیمه شمالی تهران، به علت ناکارآمدی و نابسامانی های مالی، بسیاری از واحدهای مسکونی به طور زیرزمینی و خاموش تغییر کاربری داده وبه کارگاه های کوچک و مراکز کسب و کارهای با بازدهی روزمره و بعضا کاذب تبدیل شده اند. در بعضی موارد نیز تعدادی از این واحدهای مسکونی به مکان فعالیت های غیرقانونی تبدیل شده است. در واقع در سال های اخیر بخشی از فعالیت ها و کاربری های غیرمسکونی مانند کارگاه های کوچک صنعتی و... در جنوب تهران مستقر شده اند. این در حالی است که در سال های اخیر بعضی از خانوارهای توانمند به منطقه ها شمالی شهر مهاجرت نموده و در آنجا ساکن شده اند و گروه های فقیر با توان مالی محدود نیز به ناچار به بیرون از مرکز پرتاب شده که بخش زیادی از آنها نیز حاشیه نشین شده اند.

وی با بیان اینکه ریشه کاهش سهم جمعیت جنوب نسبت به جمعیت شمال از کل جمعیت مرکز به طور مستقیم با جیب خانوارها یا توان مالی آنها در ارتباط است، اضافه نمود: یک شرط مهم برای زیست پذیری و فعالیت پذیری محیط شهری، اختلاط گروه های مختلف اجتماعی و مالی است؛ زمانی می توان از شهری به عنوان شهر زیست پذیر وفعالیت پذیر یاد کرد که نظام سکونت در آن شهر قطبی نباشد. این در حالی است که در ایران و از جمله در تهران به تدریج در حال قطبی شدن وافزایش شکاف بین منطقه ها غنی و فقیر هستیم.

یزدانی توضیح داد: شرایطی که به لحاظ قطبی شدن تهران و ایجاد و تشدید گسل جمعیتی در منطقه ها جنوبی وشمالی ایجاد شده، عمدتا ناشی از تشدید اختلاف طبقاتی در جامعه است. در سال های اخیر افراد برخوردار و گروه های با توان مالی بالاتر، محل سکونت خود را به سمت منطقه ها شمالی تغییر داده و افراد ناتوان و درگیر با فقر، به ناچار به حاشیه و بیرون شهر طرد شده اند. این در حالی است که جاگیری بعضی مشاغل کوچک در خانه های جنوب شهر نشان دهنده ناتوانی ها و نابسامانی های مالی است.

وی با اشاره به پیامدهای منفی آغاز فرایند تخلیه خاموش منطقه ها جنوبی شهر تهران، توضیح داد: اینکه یک محدوده شهری به تدریج با شرایط تخلیه خاموش روبرو گردد، می تواند پیامدهای ناگواری برای آینده شهر در پی داشته باشد. این شرایط می تواند منجر به متروکه شدن بعضی محله ها و منطقه ها در سال های آینده گردد و سرزندگی و حیات پذیری شهری را زیرسوال ببرد.

این در حالی است که در وهله بعد تشدید این شرایط منجر به آماده شدن این منطقه ها برای توسعه جرم و جنایت می گردد و نابسامانی های اجتماعی بعدی را به همراه خواهد داشت. بنابراین ضروری است سیاستگذار با توجه به این موضوعات، برنامه های شهری را در راستای موازنه جمعیتی و سایر پارامترهای موثر در این زمینه به کار گیرد و برنامه ریزی ها و اقدامات مناسب را انجام دهد.